Jak získat hypotéku a nezatížit přitom rodinný rozpočet?

Vlastní bydlení je snem většiny lidí – a hypoteční úvěr nejčastějším prostředkem pro jeho získání. Poslední léta byla pro hypoteční trh zlatým obdobím; úroky klesly na historické minimum, ceny nemovitostí se držely relativně při zemi.

Jenže koncem roku 2017 Česká národní banka oznámila záměr poskytování hypoték omezit. Nejdříve formou nezávazných doporučení, v dalším kole zavedením přísných hodnotících kritérií pro získání bonity – a tedy i samotného úvěru.

Jaká je situace na hypotečním trhu nyní? A podle čeho se v nepřeberném množství nabídek orientovat?

Nový dům, nebo rekonstrukce?

Hypotéka není jediným řešením pro financování nemovitosti, je ale tím nejčastějším. Volbou číslo jedna je v případě pořizování nemovitosti, mnozí lidé ji ale volí i v případě rekonstrukcí.

Pro jejich financování se ale hodí i úvěry ze stavebního spoření, řešením může být i překlenovací úvěr. Jednou z výhod je i to, že u některých úvěrových produktů nevyžadují spořitelny zástavní právo.

Hypotéky zase lákají na nižší úroky, především v případě dlouhodobých fixací a nižšího LTV. Co ale tyto termíny znamenají?

Cenu hypotéky máte ve svých rukou

LTV (z anglického loan to value) vyjadřuje míru poskytnutých finančních prostředků ve vztahu k hodnotě nemovitosti. Tu si banka určí na základě tržního ocenění, které si sama zpracuje. Hypoteční úvěr s hodnotou LTV 100 % pokryje celou určenou hodnotu domu, či bytu, u 80 % LTV jen čtyři pětiny této částky. Zbytek, případně rozdíl mezi kupní cenou a určenou hodnotou nemovitosti, musí kupec zaplatit rovnou, popř. získat jinou cestou.

Doba fixace vyjadřuje období, po kterou banka nesmí úrokovou sazbu změnit. Výše úroků hypotečních úvěrů má tendenci v čase kolísat, a zatímco před deseti lety nebyly neobvyklé sazby okolo 6 %, dnes lze úvěr pořídit i s úrokem pod 3 %.

Fixační doba se obvykle pohybuje od jednoho roku do pěti let, výjimkou nejsou ale ani dvacetiletá údobí. Platí pravidlo, že čím delší fixace hypotečního úvěru, tím vyšší úroky. U LTV je to naopak – pokud je klient banky ochotný financovat novou nemovitost částečně přímo, získá zpravidla výhodnější sazbu úvěru.

Zařizujeme hypotéku

Sjednání hypotéky sestává z několika kroků, přičemž v tom prvním se připravte na hodnocení toho, zda vám banka úvěr vůbec poskytne.

Ještě předtím, než se pustíte do hledání vysněného bydlení, je výhodné zažádat o předschválení hypotéky. Po dodání občanského průkazu a prokázání pravidelných příjmů vám bankovní úředník sdělí limit částky, na kterou máte nárok. Záleží zde především na bonitě, tedy vaší schopnosti splácet své závazky.

Její hodnotu si každá instituce stanovuje dle interního vzorce. Připravte se ale na to, že jiné úvěrové produkty, jako kreditní karty a kontokorent vám takřka bez výjimky významně přitíží. Exekuce a dluhy zaznamenané v registrech (bankovních i nebankovních) potom úvěr znemožní.

Šance na výhodnou hypotéku se krátí

Ceny hypoték v posledních měsících stoupají, zejména potom produkty s LTV nad 80 %. Právě toto pásmo si vzala ČNB na paškál a poskytování hypotečních úvěrů s hodnotou zástavy nad 80 % silně omezila.

Důsledkem je rostoucí zájem o hypoteční produkty – zákazníci se o výhodné hypotéky téměř perou, dostupnost výhodných hypoték se každým dnem snižuje. Do karet hraje bankovním institucím i stoupající cena bytů ve velkých městech.

Podle odborníků bude do konce roku 2018 průměrná roční sazba úroků 3,5%. Většina bankovních institucí také dokáže řešit refinancování úvěru i 24 měsíců dopředu, proto kdo bude do 2 let na konci své fixace, měl by refinanc řešit co nejdříve a pojistit si tak nynější výhodnější podmínky.

Nebojte se delší doby fixace, vyplatí se to

S jistotou můžeme říci, že při vzrůstajících hypotečních sazbách se delší doba fixace uzavřená nyní, za stále výhodných podmínek, vyplatí. Každý klient je jiný a každý má jiné potřeby a finanční plán. Delší doba fixace však není tolik omezující, jako v minulosti. Dnes můžete u každého hypotečního úvěru splatit zdarma až 25% jistiny každý rok, nejen při výročí fixace tak, jako tomu bylo v minulosti.

A co rodinný rozpočet?

Většina expertů na finanční plánování se shoduje, že výši měsíční splátky bychom měli volit především podle částky, kterou měsíčně vydáváme na nájem. Při vyšších měsíčních splátkách totiž hrozí, že svou schopnost splácet přeceníme a skončíme nejen bez nemovitosti, ale i bez prostředků, které jsme do nového bytu či domu vložili.

Podle podmínek ČNB by celková zadluženost domácnosti neměla překročit devítinásobek jejích ročních čistých příjmů. Druhým razantním omezením je pak požadavek, aby všechny měsíční splátky úvěrů v domácnosti nepřekročily 45% jejich měsíčních čistých příjmů.

Od věci také není pojištění proti neschopnosti splácet – v krizové situaci (výpověď, dlouhodobá nemoc) vám pojistka pomůže zachránit střechu nad hlavou.

Nevíte, jakou hypotéku zvolit?

Tápete, jak nastavit podmínky jejího splácení?

Rád vám pomůžu, a to zcela zdarma. Napište mi – pomůžu vám sehnat vaše vysněné bydlení. Také vám zprostředkuji kontakt s finančním specialistou, který vám problematiku zdarma a nezávazně osvětlí.

Klient je na prvním místě.
Chcete se také stát spokojeným klientem?
Nechcete, aby Vám něco uniklo?

Přihlašte si odběr tohoto realitního blogu a již Vám žádný článek neunikne.

Maximálně 2x do měsíce Vám zašlu novinky ze světa realit. Více se dozvíte v Zásadách ochrany osobních údajů.
Komentáře