Prodej bytového domu s 42 jednotkami
a možností rozšíření až na 49 jednotek,
obec Loučovice, 10 minut od Lipna
42 jednotek, obsazenost >88 %, stabilní nájemci, aktuální roční výnos z nájmů 4,8 mil. Kč.
Zateplený dům (PENB C), plastová okna, moderní kaskáda plynových kotlů Viessmann.
Součástí prodeje je PO pro prodej tepla s ročním čistým ziskem 0,6 až 1,0 mil. Kč.
Potenciál k rozšíření o 7 nových jednotek v domě + stavební pozemek v ceně.
1. Právní stav a struktura portfolia
Bytový dům je v majetku jedné fyzické osoby a je již právně rozdělen prohlášením vlastníka na samostatné bytové a nebytové jednotky. To poskytuje maximální flexibilitu – portfolio lze držet jako celek na dlouhodobý výnos, případně realizovat strategii postupného odprodeje po jednotlivých bytech či blocích.
- Celkový počet stávajících funkčních jednotek: 42
Obsazenost: Více než 88 % na základě dlouhodobě nastavených nájemních smluv. Okamžitý upside bez stavebních úprav: 4 volné byty a 1 volný komerční prostor jsou připraveny k okamžitému pronájmu za tržní ceny, což okamžitě navýší současné inkaso (vede ke 100% obsazenosti).
2. Ekonomika a vedlejší synergie
Nemovitost generuje diverzifikovaný proud příjmů ze dvou nezávislých zdrojů:
- Příjmy z pronájmu: Aktuálně 4,8 mil. Kč ročně.
- Příjmy z distribuce energií.
Součástí transakce je převod právnické osoby (PO) zajišťující prodej tepla třetí straně. Tento byznys generuje stabilní dodatečný profit 0,6 až 1,0 mil. Kč ročně v závislosti na nastavené cenové strategii (na ceně tepla).
3. Technický stav a energetická bilance
Budova nevyžaduje masivní sanační investice do obvodového pláště či primárních zdrojů energií:
- Energetická náročnost: Budova je klasifikována v kategorii C (úsporná).
Konstrukční prvky:
- Kompletní zateplení objektu, osazena plastová okna , plochá střecha s PVC fólií.
Technologie vytápění:
- Moderní centralizovaná kotelna osazená kaskádou plynových kotlů Viessmann s velkou akumulační nádobou a integrovanou filtrací pitné vody. Rozvody tepla do radiátorů jsou osazeny vlastními měřiči tepla.
Vertikální komunikace:
- V domě jsou v provozu 2 výtahy obsluhující všechna podlaží , se servisovanou strojovnou.
Sítě:
- Společné prostory jsou po kompletní rekonstrukci elektroinstalace včetně osazení senzorového osvětlení. Do bytů je zavedena pouze elektřina (plyn v bytech není).
4. Dispoziční řešení a bilance užitných ploch
1. NP (Celkem užitná plocha 292,40 m²):
- Technické zázemí domu (kotelna, úklidové komory), skladovací prostory,
- 1× bytová jednotka (46,14 m²)
- 1× komerční jednotka / prodejna (27,12 m²)
- společné prostory činí 219,14 m².
2. NP (Celkem užitná plocha 393,05 m²):
- 4× stávající bytová jednotka (celkem 234,87 m²),
- společné prostory (104,61 m²) a sklepní dřevěné skladovací kóje náležící ke každému bytu v domě
- je zde vyčleněn prostor pro budoucí jednotku o výměře 53,57 m²
3. až 8. NP (Typické podlaží – celkem užitná plocha 6 × 377,20 m²):
- Každé patro disponuje 6 typovými byty (celkem 312,14 m² na patro) a společnou chodbou (41,26 m²). Část bytů má původní umakartové jádro, část je již modernizována.
5. Stavební potenciál a intenzifikace ROI (Upside)
Projekt nabízí investorovi prokazatelný prostor pro zvýšení hodnoty ve dvou rovinách:
- A) Vnitřní vestavba (7 nových jednotek s minimální investicí): realizace 7 nových bytů přímo v rámci stávajícího kubatury budovy:
- 1× nová jednotka ve 2. NP o výměře 53,57 m²
- 6× nová jednotka ve 3.–8. NP (1 na každém patře) o výměře 23,80 m² na jednotku, realizovatelná velmi jednoduchou stavební úpravou stávajících prostor
- B) Rozvoj na pozemku: Součástí prodeje jsou navazující stavební pozemky ve funkčním celku (červeně vyznačený na leteckém snímku).
Regulativ ÚP:
- Plocha je určena pro bydlení hromadné (BH) – bydlení v bytových domech. Výšková regulace je stanovena na maximálně 2 nadzemní podlaží + obytné podkroví.
Limity území:
- Vzhledem k sousedství s lesním porostem bude pro budoucí výstavbu v pásmu do 30 metrů od okraje lesa vyžadováno standardní stanovisko státní správy lesů (pásmo ochrany lesa).
Půdorys 1. NP
Půdorys 2. NP
Půdorys typického podlaží (3. NP až 8. NP)
Součástí prodeje stavební pozemek
Fotografie typické jednotky č. 1
Fotografie typické jednotky č. 2
Fotografie jednotky po rekonstrukci
Komerční jednotka v 1. NP
Společné prostory a technické zázemí
Prostor k budování dalších jednotek
Fotografie okolí domu
Lipno nad Vltavou - 10 minut jízdy
Parametry domu
| Celková cena | 104 500 000 Kč |
|---|---|
| Poznámka k ceně | včetně provize RK |
| Konstrukce domu | panelová |
| Velikost pozemků | 5 296 m2 |
| Zastavěná plocha | 466 m2 |
| Užitná plocha bytů | 2 154 m2 |
| Užitná plocha komerčních prostor | 27 m2 |
| Užitná plocha společných prostor | 571 m2 |
| Užitná plocha prostor k vybudování jednotek | 197 m2 |
| Počet bytových jednotek | 41 |
|---|---|
| Počet komerčních jednotek | 1 |
| Možnost vybudovat další jednotky | 7 |
| Typ domu | samostatně stojící |
| Vytápění, TUV | plynové kotle |
| Voda | obecní |
| Elektřina | 230, 380 V |
| Plyn | ANO |
| Kanalizace | obecní |
| PENB | C |
Přehled podlahových ploch
Bytový dům Loučovice — Bilance stávajících a budoucích kapacit
1. Nadzemní podlaží (1. NP)
| Využití / Jednotka | Skladba prostor | Plocha |
|---|---|---|
| Bytová jednotka | Koupelna, 2x chodba, kuchyně s jídelnou, pokoj | 46,14 m² |
| Komerční jednotka | 2x provozovna (prodejna) | 27,12 m² |
| Společné prostory | Zádveří, společná chodba, kolárna, údržbářská dílna, strojovna ÚT, elektrorozvodna, úklidová komora, chodby, 6x sklad | 219,14 m² |
| Celková užitná plocha 1. NP | 292,40 m² | |
2. Nadzemní podlaží (2. NP)
| Jednotka / Část | Dispozice a místnosti | Plocha |
|---|---|---|
| Byt A (vlevo dole) | Koupelna, 2x chodba, kuchyně s jídelnou, pokoj | 47,05 m² |
| Byt B (uprostřed dole) | Šatna, 2x chodba, koupelna, kuchyně s jídelnou, pokoj | 54,71 m² |
| Byt C (vpravo dole) | Koupelna, 2x chodba, kuchyně s jídelnou, 2x pokoj | 64,04 m² |
| Byt D (vpravo nahoře) | Komora, 4x chodba, koupelna, kuchyně s jídelnou, 2x pokoj | 69,07 m² |
| Budoucí jednotka | Potenciál vestavby vlevo nahoře (2x pokoj, 2x chodba, komora) | 53,57 m² |
| Společné prostory | Společná chodba, další chodby, 2x centrální skladovací kóje k bytům | 104,61 m² |
| Celková užitná plocha 2. NP (včetně potenciálu) | 393,05 m² | |
3. až 8. Nadzemní podlaží (Typická podlaží — bilance na 1 patro)
| Jednotka / Část | Dispozice a místnosti | Plocha |
|---|---|---|
| Byt A (vlevo nahoře) | Koupelna, 2x chodba, kuchyně, jídelna, pokoj | 63,98 m² |
| Byt B (vlevo střed) | Šatna, 2x chodba, koupelna, kuchyně s jídelnou, pokoj | 49,79 m² |
| Byt C (vlevo dole) | Koupelna, 2x chodba, kuchyně s jídelnou, pokoj | 47,05 m² |
| Byt D (uprostřed dole) | Šatna, 2x chodba, koupelna, kuchyně s jídelnou, pokoj | 54,71 m² |
| Byt E (vpravo dole) | Koupelna, 2x chodba, kuchyně s jídelnou, pokoj | 46,98 m² |
| Byt F (vpravo nahoře) | Koupelna, Chodba, Šatna, Chodba, Kuchyně s jídelnou, Pokoj | 49,63 m² |
| Budoucí jednotka | Jednoduchá stavební úprava (chodba, kuchyně, koupelna, pokoj) | 23,80 m² |
| Společné prostory | Společná chodba, propojovací chodba | 41,26 m² |
| Užitná plocha jednoho podlaží (3.–8. NP celkem 6x) | 377,20 m² | |
Prodávající je vždy oprávněn si vybrat kupujícího na základě jím zvolených kritérií.
